محاسبه مالیات املاک به روش سود ویژه و ناویژه
روش سود ویژه: زمانی که مودی اسناد و مدارک به اداره مالیات ارائه ندهد , سازمان مالیاتی با استفاده از ضریب سود ویژه , مالیات او را محاسبه میکند.
ضریب سود ویژه: اداره مالیات با این ضریب سود خالص مودی را محاسبه میکند.
ضریب سود ویژه املاک: 33%
توضیح:این ضریب یعنی 33% از فروش مودی سود خالص او می باشد. برای مثال اگر مودی 100/000/000 تومان فروش داشته باشد سود خالص او 33/000/000 تومان است که باید بر اساس نرخ ماده 131 مالیات آن محاسبه شود
سود خالص = ضریب سود ویژه × فروش
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
از مجموع کمیسیون های دریافتی که در مبایعه نامه ثبت و دریافت شده است.
حتما تمامی واریزی هایی که بابت بیعانه از خریدار گرفته شده و به فروشنده داده شده با ذکر جزئیات در مبایعه نامه ثبت شود تا سازمان مالیاتی از کل واریزی به حساب شما مالیات عملکرد و ارزش افزوده را محاسبه نکند.
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت یک نفر: 1/000/000/000 ریال
ضریب سود ویژه: 33%
سود خالص = ضریب سود ویژه × فروش
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
100/000/000/000 × 33% =33/000/000/000 (سود خالص)
33/000/000/000 – 1/000/000/000 = 32/000/000/000 (سود مشمول مالیات)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
28/000/000/000 × 25% = 7/000/000/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
7/700/000/000 = مالیات پرونده انفرادی
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت دو نفر: 2/000/000/000 ریال
ضریب سود ویژه: 33%
سود خالص = ضریب سود ویژه × فروش
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
100/000/000/000 × 33% =33/000/000/000 (سود خالص)
33/000/000/000 – 2/000/000/000 = 31/000/000/000 (سود مشمول مالیات)
31/000/000/000 ÷ 2 =15/500/000/000 (سود مشمول مالیات یک شریک)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
11/500/000/000 × 25% = 2/875/000/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
3/575/000/000= مالیات یک نفر
7/150/000/000=مالیات کل
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت دو نفر: 2/000/000/000 ریال
ضریب سود ویژه: 33%
سود خالص = ضریب سود ویژه × فروش
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
100/000/000/000 × 33% =33/000/000/000 (سود خالص)
33/000/000/000 – 2/000/000/000 = 31/000/000/000 (سود مشمول مالیات)
31/000/000/000 ÷ 3=10/333/333/333(سود مشمول مالیات یک شریک)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000× 20% = 400/000/000
6/333/333/333 × 25% = 1/583/333/333
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
2/283/333/333 = مالیات یک نفر
6/850/000/000=مالیات کل
نکته: حداکثر معافیت در یک پرونده دو معافیت است.
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت دو نفر: 2/000/000/000 ریال
ضریب سود ویژه: 33%
سود خالص = ضریب سود ویژه × فروش
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
100/000/000/000 × 33% =33/000/000/000 (سود خالص)
33/000/000/000 – 2/000/000/000 = 31/000/000/000 (سود مشمول مالیات)
31/000/000/000 ÷ 4=7/750/000/000 (سود مشمول مالیات یک شریک)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
3/750/000/000 × 25% = 937/500/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1/637/500/000 = مالیات یک نفر
6/550/000/000=مالیات کل
نکته: حداکثر معافیت در یک پرونده دو معافیت است.
روش سود ناویژه: زمانی که مودی اسناد و مدارک هزینه ای خود را مانند اجاره و حقوق پرسنل به اداره مالیات ارائه دهد , سازمان مالیاتی با استفاده از ضریب سود ناویژه , مالیات او را محاسبه میکند.
ضریب سود ناویژه: اداره مالیات با این ضریب سود ناخالص مودی را محاسبه میکند و سپس با کسر هزینه های قابل قبول ( به جز هزینه خرید کالا) سود خالص او را بدست می آورد.
ضریب سود ناویژه املاک : 49.5 %
توضیح:این ضریب یعنی 49.5% از فروش مودی سود ناخالص او می باشد. برای مثال اگر مودی 100/000/000 تومان فروش داشته باشد سود ناخالص او 49/500/000 تومان است و سپس ابتدا هزینه های قابل قبول را از این سودناخالص کسر کرده و سود خالص بدست آمده ,بر اساس نرخ ماده 131 , مالیات آن محاسبه می شود.
سود ناخالص = ضریب سود ناویژه × فروش
سود خالص = هزینه های سالانه قابل قبول – سود ناخالص
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
محاسبه مالیات طبق نرخ ماده 131
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت یک نفر: 1/000/000/000 ریال
ضریب سود ناویژه: 49.5%
هزینه سالانه : 8/400/000/000 ریال
سود ناخالص = ضریب سود ناویژه × فروش
سود خالص = هزینه های سالانه قابل قبول – سود ناخالص
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
100/000/000/000 ×49.5% =49/500/000/000 (سود ناخالص)
49/500/000/000 – 8/400/000/000=41/100/000/000 (سود خالص)
41/100/000/000 – 1/000/000/000 = 40/100/000/000 (سود مشمول مالیات)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
36/100/000/000 × 25% = 9/025/000/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
9/725/000/000 = مالیات پرونده انفرادی
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت یک نفر: 1/000/000/000 ریال
ضریب سود ناویژه: 49.5%
هزینه سالانه : 8/400/000/000 ریال
سود ناخالص = ضریب سود ناویژه × فروش
سود خالص = هزینه های سالانه قابل قبول – سود ناخالص
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
100/000/000/000 ×49.5% =49/500/000/000 (سود ناخالص)
49/500/000/000 – 8/400/000/000=41/100/000/000 (سود خالص)
41/100/000/000 – 2/000/000/000 = 39/100/000/000 (سود مشمول مالیات)
39/100/000/000 ÷ 2 =19/550/000/000
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
15/550/000/000 × 25% = 3/887/500/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
4/587/500/000 = مالیات یک شریک
9/175/000/000 = مالیات کل
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت یک نفر: 1/000/000/000 ریال
ضریب سود ناویژه: 49.5%
هزینه سالانه : 8/400/000/000 ریال
سود ناخالص = ضریب سود ناویژه × فروش
سود خالص = هزینه های سالانه قابل قبول – سود ناخالص
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
100/000/000/000 ×49.5% =49/500/000/000 (سود ناخالص)
49/500/000/000 – 8/400/000/000=41/100/000/000 (سود خالص)
41/100/000/000 – 2/000/000/000 = 39/100/000/000 (سود مشمول مالیات)
39/100/000/000 ÷ 3=13/033/333/333 (سود مشمول مالیات هر نفر)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
9/033/333/333 × 25% = 2/258/333/333
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
2/958/333/333 = مالیات یک شریک
8/875/000/000 = مالیات کل
برای مثال
فروش: 100/000/000/000 ریال
معافیت یک نفر: 1/000/000/000 ریال
ضریب سود ناویژه: 49.5%
هزینه سالانه : 8/400/000/000 ریال
سود ناخالص = ضریب سود ناویژه × فروش
سود خالص = هزینه های سالانه قابل قبول – سود ناخالص
سود مشمول مالیات = معافیت – سود خالص
100/000/000/000 ×49.5% =49/500/000/000 (سود ناخالص)
49/500/000/000 – 8/400/000/000=41/100/000/000 (سود خالص)
41/100/000/000 – 2/000/000/000 = 39/100/000/000 (سود مشمول مالیات)
39/100/000/000 ÷ 4=9/775/000/000 (سود مشمول مالیات هر نفر)
نرخ ماده 131
2/000/000/000 × 15% = 300/000/000
2/000/000/000 × 20% = 400/000/000
5/775/000/000 × 25% = 1/443/750/000
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
2/143/750/000 = مالیات یک شریک
8/575/000/000 = مالیات کل
تکالیف مالیاتی و جرائم مالیاتی املاک
1)ارسال اظهارنامه عملکرد (خرداد ماه سال بعد)
2)ارسال اظهارنامه ارزش افزوده (پایان هر فصل)
3)ارسال صورتحساب الکترونیکی سامانه مودیان (در صورت مشمول بودن)
4)پلمپ دفاتر در صورت قرارگرفتن در گروه اول
1)اگر فروش سال 1402 بیشتر از 18 میلیارد تومان باشد.
2)اگر فروش سال 1403 بیشتر از 14/400/000/000 تومان باشد.
مبنای قرارگرفتن در گروه اول فروش دو سال پیش در اظهارنامه مالیاتی است.
اگر فروش سال 1401 شما بیشتر از 15 میلیارد تومان باشد شما در سال 1403 جزو گروه اول هستید و باید پلمپ دفاتر و نگهداری اسناد و مدارک را انجام دهید.
اگر فروش شما در سال 1402 بیشتر از 15 میلیارد تومان باشد شما در سال 1404 جزو گروه اول هستید و باید پلمپ دفاتر و نگهداری اسناد و مدارک را انجام دهید.
عدم ارسال اظهارنامه عملکرد = 30% مالیات
عدم پرداخت مالیات = 2.5% ماهیانه
عدم ارسال اظهارنامه ارزش افزوده = دو برابر مالیات ارزش افزوده
عدم پرداخت ارزش افزوده = 2% مالیات در ماه
بیش اظهاری خرید و کم اظهاری فروش = دو برابر مالیات و عوارض پرداخت نشده
عدم ارسال صورتحساب الکترونیکی = 10 درصد فروش
عدم عضویت در سامانه یا واگذاری = 10 درصد فروش
عدم اعلام شماره حساب = 10 درصد فروش
عدم تحویل صورتحساب چاپی = 2 درصد صورتحساب
تکلیف چهارم
تکلیف سوم
تکلیف دوم
تکلیف اول
واریزی هایی که جنبه درآمدی ندارند
الف )تراکنشهای بانکی که اساساً ماهیت درآمدی برای صاحب حساب ندارند از قبیل:
1: تراکنشهای بانکی مربوط به اعضای هیئت مدیره و سهامداران اشخاص حقوقی با تائید شخص حقوقی مورد نظر
2: دریافتی و پرداختی مرتبط به حق شارژ
3: دریافتی و پرداختی به حساب بستگان (در صورتی که ماهیت درآمدی آن توسط اداره امور مالیاتی اثبات نشود)
4: تسهیلات بانکی دریافتی
5: انتقالی بین حسابهای شخص
6: انتقال بین حسابهای شرکا در مشاغل مشارکتی
7: تنخواههای واریزی به حساب اشخاص توسط کارفرما با تائید کارفرمای ذیربط
8: دریافتها و پرداختهای سهامداران و اعضای هیئت مدیره اشخاص حقوقی که طرف مقابل آن در دفاتر شخص حقوقی در حسابهای دریافتنی و پرداختنی (جاری شرکا) منظور شده است.
9: قرض و ودیعه دریافتی و پرداختی
10: وجوه دریافتی ناشی از جبران خسارت
11: انتقالی بین حسابهای بانکی اشخاص در صورتی که مربوط به درآمد نباشد
12: مبالغ دریافتی و پرداختی اشخاص به عنوان واسط با توجه به فضای کسب و کار اشخاص حقیقی (در صورتی که ماهیت درآمدی آن توسط اداره امور مالیاتی اثبات نشود)
ب تراکنشهای بانکی که ماهیت درآمدی دارند لیکن با رعایت مقررات از پرداخت مالیات معاف یا مشمول مالیات مقطوع با نرخ صفر یا مالیات آن کسر در منبع بوده باشد. در راستای اجرای این بند صرف عدم همخوانی ریال به ریال مبالغ نمیتواند مبنای عدم پذیرش اظهارات مکتوب مؤدی در خصوص فعالیتهای مذکور باشد.
پ تراکنشهای بانکی که ماهیت درآمدی دارند لیکن قبلاً در محاسبه مالیات منظور شده است.
ث تراکنشهای بانکی که در طبقات الف، ب و پ فوق قرار نمیگیرند، حسب سایر بندهای این بخشنامه رسیدگی گردد.
هزینه های قابل قبول مالیاتی املاک
ماده 147) هزینههای قابل قبول برای تشخیص درآمد مشمول مالیات به شرحیکه ضمن مقررات این قانون مقرر میگردد عبارت است از هزینههایی که در حدود متعارف متکی به مدارک بوده و منحصرا مربوط به تحصیل درآمد موسسه در دوره مالی مربوط با رعایت حد نصابهای مقرر باشد. در مواردیکه هزینه ای در این قانون پیشبینی نشده یا بیش از نصابهای مقرر در این قانون بوده ولی پرداخت آن به موجب قانون و یا مصوبه هیأت وزیران صورت گرفته باشد قابل قبول خواهد بود.
ماده 148) هزینههایی که حائز شرایط مذکور در ماده فوق میباشد به شرح زیر در حساب مالیاتی قابل قبول است:[1]
1- قیمت خرید کالای فروخته شده و یا قیمت خرید مواد مصرفی در کالا و خدمات فروخته شده.
3- کرایه محل موسسه در صورتیکه اجاری باشد، مالالاجاره پرداختی طبق سند رسمی و در غیر اینصورت در حدود متعارف.
4- اجارهبهای ماشین آلات و ادوات مربوط به موسسه در صورتیکه اجاری باشد.
5- مخارج سوخت، برق، روشنایی، آب، مخابرات و ارتباطات.
6- وجوه پرداختی بابت انواع بیمه مربوط به عملیات و دارایی موسسه.
7- حقالامتیاز پرداختی و همچنین حقوق و عوارض و مالیاتهایی که به سبب فعالیت موسسه به شهرداریها و وزارتخانهها و موسسات دولتی و وابسته به آنها پرداخت میشود (به استثنای مالیات بر درآمد و ملحقات آن و سایر مالیاتهایی که موسسه به موجب مقررات این قانون ملزم به کسر از دیگران و پرداخت آن میباشد و همچنین جرایمی که به دولت و شهرداریها پرداخت می گردد.)
9- هزینههای مربوط به جبران خسارت وارده مربوط به فعالیت و دارایی موسسه مشروط بر اینکه:
اولا- وجود خسارت محقق باشد.
ثانیا- موضوع و میزان آن مشخص باشد.
ثالثا- طبق مقررات قانون یا قراردادهای موجود جبران آن به عهده دیگری نبوده یا در هر صورت از طریق دیگران جبران نشده باشد.
آیین نامه احراز شروط سه گانه مذکور در این بند به پیشنهاد سازمان امور مالیاتی کشور به تصویب وزیر امور اقتصادی و دارایی میرسد.
10- هزینههای فرهنگی، ورزشی و رفاهی کارگران پرداختی به وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی[3] حداکثر معادل ده هزار (10,000) ریال به ازای هر کارگر[4].
11- ذخیره مطالباتی که وصول آن مشکوک باشد مشروط بر اینکه:
اولا- مربوط به فعالیت موسسه باشد.
ثانیا- احتمال غالب برای لاوصول ماندن آن موجود باشد.
ثالثا- در دفاتر موسسه به حساب مخصوص منظور شده باشد تا زمانیکه طلب وصول گردد یا لاوصول بودن آن محقق شود.
آیین نامه مربوط به این بند به پیشنهاد سازمان امور مالیاتی کشور به تصویب وزیر امور اقتصادی و دارایی میرسد.
12- زیان اشخاص حقیقی یا حقوقی که از طریق رسیدگی به دفاتر آنها و با توجه به مقررات احراز گردد، از درآمد سال یا سالهای بعد استهلاکپذیر است.
13- هزینههای جزئی مربوط به محل موسسه که عرفا به عهده مستأجر است در صورتی که اجاری باشد.
14- هزینههای مربوط به حفظ و نگهداری محل موسسه در صورتیکه ملکی باشد.
15- مخارج حمل و نقل.
16- هزینههای ایاب و ذهاب، پذیرایی و انبارداری.(در صورت رد هزینه بند لایحه شود)
17- حقالزحمههای پرداختی متناسب با کار انجام شده از قبیل حقالعمل- دلالی- حقالوکاله- حقالمشاوره- حق حضور- هزینه حسابرسی و خدمات مالی و اداری و بازرسی، هزینه نرمافزاری، طراحی و استقرار سیستمهای مورد نیاز موسسه، سایر هزینههای کارشناسی در ارتباط با فعالیت موسسه و حقالزحمه بازرس قانونی.
18- سود، کارمزد و جریمههایی که برای انجام عملیات موسسه به بانکها، صندوق تعاون، صندوقهای حمایت از توسعه بخش کشاورزی و همچنین موسسات اعتباری غیربانکی مجاز و شرکتهای واسپاری (لیزینگ) دارای مجوز از بانک مرکزی پرداختشده یا تخصیصیافته باشد.[5]
19- بهای ملزومات اداری و لوازمی که معمولا ظرف یک سال از بین میروند.
20- مخارج تعمیر و نگاهداری ماشینآلات و لوازم کار و تعویض قطعات یدکی که بهعنوان تعمیر اساسی تلقی نگردد.
23- مطالبات لاوصول به شرط اثبات آن از طرف مودی مازاد بر مانده حساب ذخیره مطالبات مشکوک الوصول.
24- زیان حاصل از تسعیر ارز براساس اصول متداول حسابداری مشروط بر اتخاذ یک روش یکنواخت طی سالهای مختلف از طرف مودی.
25- ضایعات متعارف تولید.
برای پرونده انفرادی:
یک معافیت
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ضریب سود ویژه
1/000/000/000 ÷ 33%=3/030/303/030.30 ریال
برای پرونده های شراکتی دونفر و بیشتر:
دو معافیت
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ضریب سود ویژه
2/000/000/000 ÷ 33%= 6/060/606/060.61 ریال
اعتراض مالیاتی
مرحله اول: توافق با ممیز کل
مرحله دوم: هیئت بدوی
مرحله سوم: هیـئت تجدید نظر